Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Nach § 6 I S.1 Nr.1a EstG gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und insgesamt ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten übersteigen. Dann können die entsprechenden Kosten nicht sofort abgesetzt werden, sondern unterliegen lediglich der AfA von 2 %.

Unvermutete Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung von Substanzschäden, die durch das schuldhafte Handeln eines Dritten verursacht worden sind, gehören allerdings nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten, auch wenn sie innerhalb von 3 Jahren durchgeführt werden und die Wertgrenze übersteigen.

Hierunter fallen beispielsweise Beschädigungen durch Mieter, sofern nachweisbar ist, dass zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs diese Mängel noch nicht vorgelegen haben. Beseitigungskosten können dann sofort abgeschrieben werden. Begründet wird diese Entscheidung mit dem Umstand, dass derartige Kosten nicht unter Renovierung oder Modernisierung zu fassen sind, sind dies unvorhersehbare Aufwendungen, die aufgrund des Verhaltens eines Dritten notwendig werden. Insoweit ist die entsprechende Vorschrift teleologisch auszulegen und zu begrenzen.

BFH, IX R 6/16

Etwas anderes gilt, wenn Mängel beseitigt werden, die dem Grunde nach schon zum Erwerbszeitpunkt angelegt waren, dann allerdings erst später innerhalb der 3 Jahre aufgetreten sind und beseitigt wurden.

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